อพาร์ทเม้นท์และหอพัก นั้นเรียกได้ว่าเป็นแนวทางการหารายได้อย่างหนึ่งและสามารถเป็น passive income ได้เนื่องจากเมื่อสร้างเสร็จแล้วอะไรแล้วคนเริ่มเข้าพัก รายได้ก็จะต่อเนื่องกันทุกเดือน อาจจะมีคนย้ายเข้าออกบ้าง แต่ถ้าเทียบกับห้องพักรายวันเช่น โรงแรมแล้ว จะเห็นได้ว่าอพาร์ทเม้นท์นั้นสามารถสร้างรายได้ที่ต่อเนื่องให้กับเจ้าของ / นักลงทุนได้เป็นอย่างดีเฉกเช่นคำที่เปรียบเทียบธุรกิจนี้เป็นธุรกิจเสือนอนกินก็ไม่ปาน
แต่การทำอพาร์ทเม้นท์และหอพักนั้นก็ใช่ว่าจะสำเร็จกันง่ายๆ หลายคนเดินเข้ามาในธุรกิจนี้แล้วน้ำตาตกในกันออกไป บ้างต้องกู้เงินและขายขาดทุนไปเพื่อเอามาคืนหนี้แบงค์ เรามาดูกันดีกว่าว่าการทำตลาดอพาร์ทเม้นท์นั้นควรต้องทำอย่างไรกันบ้าง
1. ทำเลที่ตั้ง
หากเรามีที่ดินอยู่แล้วอาจจะเลือกทำเลมากไม่ได้ แต่หากเรายังไม่มีที่ดินอยู่ก็ยังสามารถเลือกทำเลที่เหมาะสมได้ ซึ่งทำเลที่ดีนั้นจะต้องมีประโยชน์ทางทำเลที่ตั้งกับกลุ่มเป้าหมายของเราไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง เช่น ใกล้แหล่งชุมชน ใกล้แหล่งสำนักงานออฟฟิต ใกล้โรงงาน หรือเดินทางสะดวก สามารถเดินทางไปยังรถไฟ รถไฟฟ้า เรือ รถเมล์ ดังนั้นเมื่อเลือกทำเทที่ตั้ง จึงจำเป็นต้องตอบคำถามก่อนว่า ทำเลตรงนี้ผู้ที่เข้าพักได้ประโยชน์อย่างไร เหมาะกับลูกค้าแบบไหน เดินทางไปมาสะดวกมั้ย
2. รู้จักกลุ่มเป้าหมาย
ต่อเนื่องจากทำเลที่ตั้ง เมื่อเราได้ทำเลที่ตั้งแล้วสิ่งต่อไปที่ต้องทำก็คือวิเคราะห์ว่าสถานที่ทำเลตรงนั้นเหมาะกับกลุ่มลูกค้าไหน เช่นถ้าใกล้โรงงาน แปลว่าลูกค้านั้นอาจเป็นคนงานที่อยู่ในโรงงาน หรืออาจจะเป็นหัวหน้างานและหัวหน้าชาวต่างชาติที่ดูแลโรงงาน สัดส่วนจำนวนย่อมต่างกันเราจำเป็นต้องคำนวณดูว่ามีความต้องการจากกลุ่มลูกค้าไหนมากกว่ากัน อาจจะดูพื้นที่แถวนั้นว่ามีอพาร์ทเม้นท์มีหอพักลักษณะไหนบ้าง และการเข้าพักของแต่ละที่เป็นอย่างไร ด้วยเรทราคาแบบไหนเพื่อเราจะได้รู้จักตลาดมากขึ้น นอกจากนี้ เมื่อเรารู้แล้วว่ากลุ่มเป้าหมายเป็นใคร เราจึงควรทำการบ้านต่อว่าแล้วกลุ่มที่ว่าเค้าต้องการอะไร บางกลุ่มอาจต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง ห้องพักไม่ต้องใหญ่มากเพราะโดยปกติก็จะพักอยู่ 1-2 คนไม่ใช่ครอบครัวใหญ่ บางคนอาจต้องการห้องที่ดูดี มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มีการตบแต่งที่ดูดี แม้ราคาจะสูงขึ้นก็ยินดีจ่าย หน้าที่ของนักลงทุนก็คือดูว่ากลุ่มเป้าหมายของเราคือใครกันและตรวจสอบความต้องการของลูกค้าเพื่อนำเสนออพาร์ทเม้นท์ให้ตรงกับความต้องการได้
3. การหาลูกค้า
เมื่อผ่านการสร้างและหาทำเลเรียบร้อยแล้วต่อไปก็คือการหาลูกค้า ซึ่งสามารถทำการตลาดได้หลายช่องทางมาก ไม่ว่าจะเป็นการทำตลาดออนไลน์หรือออฟไลน์ ส่วนว่าเครื่องมือไหนเหมาะสมก็ต้องมองย้อนกลับไปที่กลุ่มลูกค้าเราอีกว่าเค้าเป็นใคร หากเป็นกลุ่มที่เข้าถึงเทคโนโลยีได้น้อย การทำออนไลน์อาจจะไม่มีประสิทธิภาพมากนัก ซึ่งก็ควรใช้การทำตลาดแบบออฟไลน์มากกว่าไม่ว่าจะเป็นการติดป้ายโฆษณา การออกบู๊ท การเข้าไปประชาสัมพันธ์กับร้านค้าต่างๆในพื้นที่ใกล้เคียง 1กม 3 กม 5 กม แล้วแต่ว่าต้องการขอบเขตกว้างแค่ไหน การออกอีเว้นท์ต่างๆ การทำโปรโมชั่น การบอกต่อ และอื่นๆอีกมากมายที่จะทำได้ ส่วนเรื่องการทำตลาดออนไลน์นั้นก็สามารถทำผ่านเว็บไซต์ของเราเองได้ หรือว่าจะทำผ่าน web portal ต่างๆที่ให้บริการในการหาคนเข้าพัก รวมถึงเราสามารถหาลูกค้าเองได้จากบริการออนไลน์ต่างๆเช่น Google, หรือแม้แต่ Facebook ก็ยังสามารถทำตลาดได้ แต่จำไว้ว่าเครื่องมือต่างๆเหล่านี้เป็นแค่เครื่องมือเท่านั้น เราจำเป็นต้องรู้ให้แน่ชัดก่อนว่าลูกค้าเราคือใครก่อนที่จะเลือกเครื่องมือต่างๆเหล่านี้ให้เหมาะสมรวมถึงการทำแผนการตลาดและการกำหนดราคาด้วยเช่นกัน
4. การทำตลาดและสร้างแบรนด์อย่างต่อเนื่อง
และเมื่อเราเริ่มหาลูกค้าได้แล้ว การสร้างแบรนด์อย่างต่อเนื่องยังเป็นสิ่งจำเป็น เพราะอย่าลืมว่าในตลาดนี้มีคู่แข่งหน้าใหม่เข้ามาตลอด รวมทั้งคู่แข่งที่อยู่มาก่อนหน้าเรานั้น เรียกได้ว่าการแข่งขันนั้นเพิ่มขึ้นตลอดเวลา การสร้างแบรนด์ให้เป็นที่จดจำกับลูกค้าได้นั้นจะทำให้เกิดข้อได้เปรียบคู่แข่ง
5.การบริหารหลังบ้าน
การบริหารหลังบ้านนี้เป็นเรื่องสำคัญไม่แพ้เรื่องการหาลูกค้าเข้ามา เพราะว่าหากลูกค้าเข้ามาพักและเช่าห้องพักเราแล้ว เรากลับไม่สามารถดูแลเค้าให้ดีๆได้ ไม่นานเค้าก็จะย้ายไปพักที่อื่น ซึ่งไม่เพียงแค่เสียเวลาและเสียรายได้แล้ว ยังจำเป็นต้องเหนื่อยกับการหาลูกค้าใหม่เข้ามาพักตลอดเวลา และการบริหารหลังบ้านนี้คือการซ่อมแซมดูแลส่วนต่างๆให้อยู่เรียบร้อย มีบริการล้างแอร์ กำจัดปลวก รวมถึงเปลี่ยนอุปกรณ์ที่ชำรุดให้ทันที เช่นหลอดไฟ กลอนประตูเวลาเสีย หรือจำเป็นต้องดูแลเรื่องต่างๆเช่น น้ำรั่ว การกำจัดขยะต่างๆ รวมถึงการตั้งกฎเกณฑ์ให้ผู้เข้าพักอาศัยนั้นสามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างไม่มีปัญหาและจะทำให้อยากอยู่พักอพาร์ทเม้นท์และหอพักเราไปนานๆ
6. กระแสเงินสด
อาจจะดูเหมือนไม่เกี่ยวกันซักเท่าไร แต่กระแสเงินสดนั้นเป็นอีกสิ่งหนึ่งที่จำเป็นต้องบริหารให้ดีเป็นอย่างมาก เพราะโดยส่วนใหญ่แล้วคนที่จะลงทุนทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์และหอพักนั้นจะจำเป็นในการกู้ยืมธนาคาร และการกู้ยืมนั้นจะมีดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายและแต่ละเดือนเราจำเป็นต้องจ่ายเงินคืนธนาคารทั้งดอกเบี้ยและเงินต้นทำให้เราต้องคำนวณให้ดีว่า เราจะสามารถบริหารกระแสเงินสดให้กลายเป็นบวกได้ตลอดหรือไม่ได้อย่างไร เพราะหากไม่เป็นอย่างนั้นแล้วแทนที่เราจะได้ passive income เรากลับจำเป็นต้องควักเงินเราจ่ายออกไป เรียกได้ว่าขาดทุนซะอีก ดังนั้นก่อนจะเริ่มต้นกู้ธนาคาร ลองประเมินความสามารถตัวเองกันก่อนจะดีกว่า โดยการตั้งสมมติฐานให้ไม่สูงเกินไป หรืออาจจะตั้งสมมติฐานในหลายๆรูปแบบเช่นว่า หากมีผู้เข้าพัก 10% 20% 50% หรือเต็ม 100% นั้นจะมีกระแสเงินสดมากน้อยแค่ไหน หากอัตราผู้เข้าพักสามารถได้ใกล้เคียงกับคู่แข่งรอบๆเราจะมีกระแสเงินสดที่เป็นบวกหรือลบ จะทำให้เราเห็นภาพการทำธุรกิจก่อนการเริ่มต้นได้
นอกจาก 6 ข้อนี้การทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ก็เหมือนกับการทำธูรกิจอื่นๆที่มีตัวแปรและปัจจัยอื่นๆอีกมากมายที่จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนและวิเคราะห์กันตลอดเวลาและอาจจะมีปัจจัยมากกว่านี้ ในฐานะที่เป็นนักลงทุน / เจ้าของ เราก็จำเป็นต้องปรับตัวและศึกษารายละเอียดกันตลอดเวลา
Credit by คุณเหมา facebook